Clôture de copropriété : pose et rénovation en résidence habitée
Le grillage se détend, deux poteaux penchent depuis le dernier coup de pare-chocs, le muret se fissure côté parking : le conseil syndical sait qu'il faudra passer par l'assemblée. Nous posons le grillage rigide, les lames et les portillons, sur les murets existants quand ils sont sains. Le devis chiffre à part ce qui change la nature de l'ouvrage, et l'ordre des tranches se décide avec le syndic à la visite.
Ce qui use une clôture de résidence : sel, mistral, chocs de voitures et poteaux descellés
Une clôture de résidence vieillit en général plus vite que celle d'une maison : elle est longue, longe souvent un parking, prend le mistral, et une portion abîmée y passe facilement inaperçue. Le sel ronge le vieux grillage souple, puis le pied des poteaux. La visite trie donc, portion par portion, ce qui se garde, se rescelle ou se remplace par un grillage rigide neuf.
| Symptôme relevé | Cause probable | Notre réponse |
|---|---|---|
| Grillage souple détendu, mailles déformées | Fils de tension rouillés | Panneaux rigides sur poteaux neufs |
| Poteaux inclinés le long du parking | Chocs répétés, scellement trop court | Nouveau scellement, panneaux double fil côté places |
| Muret fissuré, enduit qui sonne creux | Eau dans les scellements, aucun joint de dilatation | Reprise d'arase et joints, ou soubassement neuf |
| Occultation arrachée | Prise au vent d'une toile pleine | Occultation ajourée, ou lames si le PLU l'admet |
| Portillon qui frotte ou ne ferme plus | Gonds fatigués, pilier descellé | Portillon assorti, pilier repris |
Remplacer à l'identique ou changer de nature : ce que cela change au vote
Remplacer la clôture à l'identique, resceller des poteaux ou reprendre un muret se rattache en principe à l'entretien : majorité des voix exprimées (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Passer à des lames pleines, surélever ou clôturer là où rien n'existait relève plutôt de l'amélioration : majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25). Si le projet manque cette majorité mais réunit au moins le tiers de ces voix, la même assemblée revote aussitôt à la majorité de l'article 24 (article 25-1).
Cette qualification appartient au syndic ; notre devis la facilite : une ligne « à l'identique », une ligne « option ». Le grillage souple remplacé par du rigide de même hauteur reste à qualifier : il a sa propre ligne. Si une clôture tombée laisse la résidence ouverte, le syndic peut, en urgence, faire procéder de sa propre initiative aux travaux de sauvegarde (article 18). Les pièces de la convocation et le calendrier de l'assemblée sont détaillés dans le dossier du gestionnaire.
Faire voter un montant global sans dire la nature des travaux. Une résolution qui mêle remplacement du grillage et passage en lames pleines prête à contestation sur la majorité. Deux lignes au devis, deux résolutions.
Périmètre, jardins privatifs, séparatifs : trois clôtures dans une même résidence
Une résidence compte souvent trois clôtures, qui n'ont ni le même décideur ni le même payeur :
- La clôture périmétrique, sur rue et le long des voisins. Dans le silence des titres, le sol, les cours, les jardins et les voies d'accès sont réputés parties communes (article 3) : elle est en général votée et payée par tous, selon les tantièmes.
- Les séparatifs entre jardins dits privatifs, au rez-de-chaussée ou entre les villas d'une copropriété horizontale. Ces jardins sont le plus souvent des parties communes à jouissance privative (article 6-3) : le règlement de copropriété dit, le cas échéant, qui entretient le séparatif ; à défaut, c'est le syndicat.
- La clôture qu'un copropriétaire veut ajouter autour de son jardin : sauf clause du règlement qui l'y autorise déjà, il lui faut l'autorisation de l'assemblée pour des travaux à ses frais (article 25 b).
Le règlement et l'état descriptif de division tranchent : joignez-les à votre demande de devis. Aucune hauteur nationale ne s'impose : là où il existe, le PLU plafonne la clôture sur rue comme en limite, et parfois entre deux espaces d'un même terrain (voir notre page hauteur maximale d'une clôture). Entre jardins, la hauteur est celle que retient le règlement ou l'assemblée, sous ce plafond ; nos hauteurs courantes y sont 1,23 m et 1,53 m. Là où la commune l'autorise, un séparatif peut aussi être occulté (voir brise-vue et occultation). Une résidence de tourisme peut aussi être placée sous le statut de la copropriété ; son taux de TVA dépend toutefois de son exploitation, ce que détaille notre page camping et résidence de tourisme.
Poser le grillage sur les murets existants ou tout reprendre
Beaucoup de résidences du littoral ont un muret sous l'ancien grillage. Le garder réduit le coût et préserve l'aspect de la résidence, s'il tient. Nous sondons donc le chaperon et l'enduit, et relevons les fissures. Muret sain : les poteaux sont scellés dans des carottages du chaperon, comme l'explique notre conseil grillage rigide sur un muret. Muret fatigué : l'arase est reprise avant de percer, avec les joints de dilatation qui manquaient. Muret à démolir : un soubassement neuf remplace la longueur condamnée, enduit sur les deux faces à la teinte des façades, comme le demandent la plupart des PLU de notre zone (voir muret et maçonnerie).
Avant le premier carottage d'un muret de copropriété, nous demandons l'accord écrit du syndic et faisons un état des lieux photographique du mur. En cas de désordre ultérieur, l'état d'avant notre passage est établi.
Un chantier dans une résidence habitée : accès, stationnement, phasage par tranches
Dans une résidence habitée, le chantier se découpe en tranches, par bâtiment ou par façade. Le découpage se décide à la visite avec le syndic, et avec lui ce que chaque tranche laisse ouvert : accès piétons et véhicules, voie des engins de secours, locaux poubelles, places de stationnement à libérer, stockage des panneaux. La façon de refermer chaque soir les jardins ouverts dans la journée se décide aussi à la visite.
La loi impose de prévenir au moins huit jours avant les copropriétaires dont les parties privatives doivent être accessibles (article 9 de la loi de 1965). Maître d'ouvrage, le syndicat répond de plein droit des troubles anormaux de voisinage (article 1253 du code civil) : horaires, accès et information des riverains se règlent donc avec lui. Dans le Var, l'arrêté préfectoral du 20 septembre 2002 interdit les travaux bruyants proches des habitations de 20 h à 7 h, et toute la journée les dimanches et jours fériés. Un arrêté municipal peut être plus strict. En résidence habitée, nous posons donc du lundi au samedi, hors jours fériés, aux heures convenues avec le syndic. Le portail collectif, l'interphonie et les badges ont leur propre page : portail et contrôle d'accès de résidence.
Riverains et voisins : la clôture en limite d'une propriété tierce
La clôture périmétrique longe presque toujours un terrain qui n'appartient pas au syndicat : maison voisine, lotissement, chemin communal. Avant de chiffrer, nous demandons le plan de masse et, s'il existe, le procès-verbal de bornage. Nous ne scellons rien chez un tiers sans son accord écrit, et nous ne déposons pas une clôture voisine sans savoir à qui elle appartient.
Quand la clôture sert aux deux fonds, la dépense peut se partager. À Sanary-sur-Mer, sur trente-sept mètres de grillage rigide sur muret, en limite entre une maison et une copropriété puis, sur quelques mètres, entre deux copropriétés, nous avons établi un devis par propriétaire, au même prix au mètre linéaire, chacun pour la moitié des mètres qui le concernent (voir notre conseil sur la clôture mitoyenne). En limite d'un lotissement, son cahier des charges peut imposer un aspect ou une hauteur.
Le déroulé, de la demande du conseil syndical à la réception, et ce que reçoit le syndic
- Premier contact du conseil syndical ou du syndic : plan de masse ou vue aérienne, date de la prochaine assemblée.
- Visite technique sous 48 h par Thomas SIMOES, gérant, si possible avec un membre du conseil syndical.
- Devis dans les jours qui suivent, au mètre linéaire, en HT et en TTC, options sur leur propre ligne ; le syndic le joint à la convocation de l'assemblée.
- Vote, puis, s'il y a lieu, délai de contestation des travaux de l'article 25 ; signature par le syndic, et démarrage sous 10 jours pour un chantier courant, hors délai de déclaration préalable et de fourniture.
- Pose, tranche après tranche : toujours la même équipe, formée par nos soins ; garantie décennale Proxia.
- Réception contradictoire avec le syndic, avec ou sans réserves, puis levée des réserves.
Ce que reçoit le syndic :
- le devis détaillé : descriptif de chaque ouvrage (hauteur, panneau, teinte, quantités), options sur leur propre ligne et, pour le taux réduit de TVA, la mention de certification qu'il signe ;
- sur simple demande, les pièces administratives habituelles : extrait Kbis, attestations sociale et fiscale, attestation d'assurance ;
- à la réception, le procès-verbal de livraison signé.
Le descriptif du devis sert aussi à la déclaration préalable, que le syndic dépose là où la commune l'exige.
Les communes : Six-Fours, Sanary, Carqueiranne et Toulon
- Six-Fours-les-Plages : les clôtures blanches y sont interdites partout, et toute clôture, portails compris, passe par une déclaration préalable. À la Marina du Cap Nègre, ensemble résidentiel doté d'une association syndicale libre, nous avons posé un grillage rigide sur muret ; l'ASL nous a laissé un avis Google cinq étoiles.
- Sanary-sur-Mer : en zone urbaine, plafond de 1,90 m sur toutes les limites, muret limité à 1 m et enduit frottassé imposé ; en zones agricoles et naturelles, 1,50 m et muret de 0,50 m.
- Carqueiranne : pas de PLU, donc aucune hauteur maximale écrite, mais une déclaration préalable exigée, confirmée par le service urbanisme.
- Toulon : en limite séparative, le muret est limité à 0,50 m et le grillage porte l'essentiel des 2 m autorisés ; sur voie, le muret peut monter à 1,20 m s'il comporte un couronnement.
Dans trois de ces communes, Six-Fours, Sanary et Carqueiranne, nous avons un dossier de copropriété à l'étude.
Questions fréquentes
Qui signe le devis : le syndic ou le conseil syndical ?
Le syndic, au nom du syndicat des copropriétaires, une fois les travaux votés. Le conseil syndical prépare le projet, peut assister à la visite, compare les devis et donne son avis : c'est donc au syndic que nous adressons le devis.
Pouvez-vous remplacer seulement les portions abîmées ?
Oui. La visite trie les portions : celles qui se gardent, celles qui se remplacent à la hauteur et à la teinte de l'existant, et le grillage souple qui passe en panneaux rigides. Le devis les distingue ; ce qui change la nature de l'ouvrage, lames pleines ou surélévation, figure en option sur sa propre ligne.
Les résidents gardent-ils l'accès à leur jardin pendant les travaux ?
Le phasage sert à cela. Il se décide à la visite avec le syndic : ordre des tranches, accès maintenus aux logements, aux parkings et aux secours, façon de refermer chaque soir les jardins ouverts dans la journée. Pour accéder à une partie privative, la loi impose un préavis d'au moins huit jours (article 9 de la loi de 1965).
Un copropriétaire peut-il clôturer seul son jardin privatif ?
Pas sans l'accord de la copropriété. Un jardin dit privatif est le plus souvent une partie commune à jouissance privative. Sauf clause du règlement qui l'autorise déjà, le clôturer, même à ses frais, suppose l'autorisation de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25. S'y ajoute une déclaration préalable là où la commune l'exige. Nous chiffrons ce lot à part.
Quelle TVA pour la clôture d'une copropriété ?
10 % sur les travaux de clôture des parties communes (haies vives à part, à 20 %) si l'immeuble, achevé depuis plus de deux ans, est affecté à l'habitation pour au moins la moitié des tantièmes : le syndic le certifie sur le devis. Moins de deux ans : 20 %. Moins de la moitié en habitation : taux réduit sur la seule quote-part habitation.
Quel délai, de la visite à la pose ?
Visite sous 48 h, devis dans les jours qui suivent. Après un vote à l'article 25, le syndic attend, sauf urgence, la fin du délai de contestation de deux mois (article 42 de la loi de 1965) ; là où elle est exigée, la déclaration préalable s'instruit en un mois. Devis signé, la pose démarre sous 10 jours pour un chantier courant, hors délai de déclaration préalable et de fourniture.
Page rédigée par Thomas SIMOES, gérant de SIMOES Entreprise. Dernière mise à jour le .
